Assembleia de Condomínio – Foco para a resolução de problemas

A Assembleia de Condomínio baseia-se na reunião de todos os proprietários, i.e., condóminos, e tem como fim a discussão e tomada de decisões de interesse comum no que diz respeito ao condomínio, devendo nela participar todos os proprietários do prédio ou os seus representantes legais, incluindo o administrador do condomínio, ou seja, nenhum condómino pode ser bloqueado para participar, resolver e apresentar propostas para a efetiva resolução de problemas relativos ao condomínio em questão.

Segundo o nosso Código Civil, mais precisamente no artigo 1431º, o mesmo estipula a periodicidade destas reuniões:

“1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.”

Deste modo, a lei determina que a assembleia de condóminos deve ser convocada pelo administrador ou, caso não o faça, por qualquer condómino desde que represente 25% do valor total do prédio. Poderá levar consigo uma tabela em papel, onde deve de identificar o proprietário, a fração e a permilagem, batendo porta-a-porta e recolhendo as assinaturas para o efeito. Em alternativa, poderá enviar um e-mail para o efeito, desde que haja efetiva confirmação da receção do mesmo. Esta última opção só é válida se e para os condóminos que concordem e se tal ficar registado em ata. Mais! É também necessário que a convocatória indique claramente o dia, hora e local da reunião, a ordem de trabalhos e as propostas que, para serem aprovadas, necessitam de unanimidade.

Posto isto, a assembleia de condomínio deve ser realizada pelo menos uma vez por ano, na primeira quinzena do mês de janeiro. Nessa reunião devem ser apresentadas as contas respeitantes ao ano anterior e o orçamento para o ano corrente bem como outras questões que se entendam relevantes, devidamente impressas e provenientes de programa informático certificado para o efeito, sendo possível impugnar a respetiva assembleia, caso os documentos não sejam devidamente apresentados.

Contudo, quanto à tomada de decisão numa reunião de condomínio, para a realização da reunião de condomínio exige um quórum, ou seja, para constituir legalmente a assembleia é necessária a presença de um número de condóminos que possam garantir a maioria absoluta dos votos. Não se preenchendo este requisito, faz-se, então, uma segunda convocatória, sendo que nesta só é exigida a representação de ¼ do capital do prédio (ou 25%) e, normalmente, já se encontra estipulada no aviso da primeira convocatória, sendo realizada meia hora depois da primeira. Da forma, os assuntos são votados respeitando a proporção das frações de rateio de cada condômino.

Neste seguimento, as decisões e todos os acontecimentos são narrados em um documento chamado ata da assembleia. Concretizando, idealmente, a reunião: duas pessoas, condóminos ou não, devem ser eleitas como secretário e presidente para conduzir a assembleia e redigir a ata, os quais também devem assiná-la. A ata é um relato oficial de todas as decisões tomadas numa assembleia de condóminos, onde deve espelhar fielmente o que se passou na reunião, sob pena de, futuramente, se vir a ter problemas graves, como a contestação do seu valor executivo.

Feita a reunião e tomadas todas as decisões, todas elas devem ser comunicadas a todos os condóminos ausentes através de carta registada com aviso de receção, no prazo de trinta dias, que têm, por sua vez, noventa dias após a receção da carta, para comunicar a sua concordância ou não relativa às decisões, sendo que a ausência de resposta pressupõe a sua aceitação automática.

Todavia, é possível anular reuniões de condomínio, nomeadamente as que não cumpram os requisitos acima mencionados, bem como outros legalmente preconizados. Assim, poder-se-á solicitar uma assembleia extraordinária para anulação das deliberações, no prazo de vinte dias seguidos a contar desde o dia da deliberação (condóminos presentes), ou da sua comunicação (condóminos ausentes).

Apesar desta imposição anual, tanto o administrador, como os condóminos, caso seja necessário, podem e devem convocarem outras reuniões extraordinárias ou até de mudar a data do encontro anual para quando for mais conveniente a todos. Mas, para tal, é necessário que tal conste do título constitutivo ou tenha sido decidido por unanimidade.

Exprima sempre os seus problemas, coloque todas as suas questões, em prol do seu condomínio!